Atualmente não só o Brasil como o resto do mundo vive uma situação totalmente atípica por conta da pandemia causada pelo coronavírus (COVID-19). Ocorre que durante os últimos dias várias medidas emergenciais precisaram ser tomadas pelos governantes, e no Brasil gerou uma série de discussões envolvendo direitos e deveres, a mais recente é a questão dos contratos de alugueis, vale destacar que segundo os últimos levantamentos, dos 71 milhões de domicílios no Brasil, 13 milhões são alugados, é um número expressivo e que gera na população preocupação com os próximos meses.
Com o baixo lucro, ou até mesmo nenhum lucro nos comércios devido a interrupção de diversas modalidades de negócios, a redução de salários e jornadas de trabalho, e até mesmo as demissões, muitos cidadãos que hoje vivem em imóveis alugados ou mesmo empresários que tiveram que fechar as portas de seus empreendimentos por conta dos decretos do governo tem que pagar aluguel do imóvel e agora estão se perguntando como devem proceder com relação a essa questão.
Então vamos ao que interessa. Como fica a questão do aluguel?
Já existe em tramitação no Congresso Nacional um projeto de Lei para a suspensão do pagamento de alugueis, trata-se do PL1.179/2020 (PSD/MG) do Senador Antonio Anastasia. Porém ainda está em tramitação.
Segue breve trecho que trata o PL 1.179/2020 referente as locações de imóveis urbanos:
CAPÍTULO VI
Das Locações de Imóveis Urbanos
Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de dezembro de 2020.
§ 1° O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.
§ 2° É assegurado o direito de retomada do imóvel nas hipóteses previstas no art. 47, incisos I, II, III e IV da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, não se aplicando a tais hipóteses as restrições do caput.
Art. 10. Os locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.
§ 1° Na hipótese de exercício da suspensão do pagamento de que trata o caput, os alugueres vencidos deverão ser pagos parceladamente, a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento, somando-se à prestação dos alugueres vincendos o percentual mensal de 20% dos alugueres vencidos.
§ 2° Os locatários deverão comunicar aos locadores o exercício da suspensão previsto no caput.
§ 3º A comunicação prevista no § 2º poderá ser realizada por qualquer ato que possa ser objeto de prova lícita.
Vale destacar que caso não seja aprovado o projeto de lei supra mencionado temos ainda a Lei do Inquilinato que é atualmente a lei especifica que trata dos assuntos relacionados a locação de imóveis, inclusive que trata de revisões referentes aos contratos de aluguel.
No art. 19 da Lei 8.245/91, por exemplo, fala da exigência do prazo de três anos para revisões dos contratos:
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá – lo ao preço de mercado.
Porém o artigo trata a questão de revisão em situações normais ocorre que a situação aqui discutida é uma situação atípica, não prevista, e para isso temos o Código Civil que pode ser aplicado na ausência de norma que regulamente determinadas situações que a Lei especifica talvez tenha se omitido ou não previsto. Ou seja, em alguns casos podemos usar o Código Civil de maneira subsidiária para tratar de questões referentes aos contratos de aluguel.
O Código Civil trouxe a possibilidade de alteração e revisão de contratos se houver a imprevisibilidade das situações em decorrência da anterior estabelecida na assinatura do contrato, da mesma forma em casos de onerosidade excessiva. Assim, nesses casos pode-se extinguir o contrato ou mesmo mantê-lo com novas condições.
Dispõe o Art. 317 do Código Civil da seguinte forma:
Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
Podemos notar que esse artigo trata de motivos imprevisíveis, que é o caso da pandemia que acometeu todo o mundo, não só o Brasil e que infelizmente na época de celebração dos contratos não era possível levar essa questão em consideração.
Já no Art. 478 do CC, temos a seguinte redação:
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.
Aqui temos a situação do locatário que solicita a resolução do contrato, como pode ocorrer com um empresário, por exemplo, que não conseguirá manter o seu negócio durante aquele período, necessitando assim realizar a quebra do contrato por força alheia a sua vontade.
Por fim no Art. 479 também do Código Civil temos o seguinte texto:
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.
Dessa forma, temos nesse artigo a possibilidade de um acordo oferecido pelo locador, podendo ser um ajuste no valor do contrato, por exemplo.
Assim notamos que o Código Civil em diversos artigos trouxe a possibilidade de alteração dos contratos.
Geralmente nos contratos temos o que chamamos de clausulas: “pacta sunt servanda”, termo que vem do latim que diz em suma que “os pactos devem ser cumpridos”, ou seja, o contrato faz lei entre as partes, é um princípio da força obrigatória de um contrato. Ocorre que isso levando em consideração épocas normais e visa trazer segurança as relações contratuais.
No entanto, como falado inicialmente estamos em épocas extremas, situações atípicas e não passiveis de previsão, que estão ocorrendo em toda a sociedade devido a disseminação do coronavírus, assim é possível a aplicação do que chamamos de clausula “rebus sic stantibus” que significa ao pé da letra: “estando as coisas assim”, ou seja, sempre que as situações que envolveram a formação contratual não forem as mesmas no momento da execução da obrigação contratual, e venha a prejudicar uma parte em benefício da outra. Há necessidade de um ajuste no contrato. Dessa forma, o contrato se mantem enquanto as condições não se modificarem, representando assim a teoria da imprevisão.
Com essas considerações podemos sim afirmar que o Código Civil consegue abranger junto com a Lei do Inquilinato perfeitamente a atual situação encontrada em virtude da pandemia do coronavírus que afeta os contratos de aluguel, tanto de imóveis comerciais como residenciais, sejam eles urbanos, ou não.
Ademais, se houver real necessidade de se buscar judicialmente uma tutela de urgência para conseguir sanar a questão referente ao contrato de aluguel seja pagando o aluguel de forma parcial ou suspendendo o aluguel por alguns meses será necessário assistência jurídica.
Finalmente, é sempre importante informar tanto para locador, como para locatário que a melhor solução sempre é o acordo. Que em suma não tem vencedores. E mais importante ainda é destacar que tais acordos também devem ser formalizados, por isso é necessário que as partes busquem auxílio jurídico para que realizem um bom acordo e evitem problemas futuros.
Lyggyanne Araújo Mota
Advogada do Escritório Aldrigues Cândido
Especialista em Direito Previdenciário
OAB/DF 47.397
Uma resposta
Dra lyggyanne, eu graças a Deus não moro de aluguel. O meu problema é aposentadoria especial, que está emperrada na justiça, esperando, por uma decisão, desde Setembro de 2018 até agora, turma recursal. Pode vê isso pra mim?, Aí eu vou gostar da sua atitude. Obrigado. E Pedro de Sousa Viana CPF *******7104.